Valeur refuge : pourquoi l’immobilier de prestige azuréen garde son cap

Photo de couverture : allée et tour en pierre d'une demeure provençale. © Azure & Stone

En France comme ailleurs, le contexte est incertain. Les taux évoluent, les marchés financiers hésitent, et chacun s’interroge sur ce qui gardera sa valeur dans les années à venir. Sur la Côte d’Azur, une question revient naturellement : la pierre azuréenne tient-elle bon ?

Les chiffres publics invitent à une réponse nuancée, et plutôt rassurante. Ils décrivent un marché qui ralentit parfois en volume, mais dont les prix résistent. C’est précisément ce que l’on attend d’une valeur refuge : non pas une promesse, mais une forme de constance.

Ce que disent les notaires

Les notaires des Alpes-Maritimes publient chaque année les chiffres issus des actes signés dans le département. Pour 2025, le prix médian des appartements anciens atteint 4 810 € le mètre carré, en hausse de 1 % sur un an. Il était de 3 650 € en 2015. Pour les maisons anciennes, le prix médian s’établit à 535 000 €, également en hausse de 1 %, avec un nombre de ventes en progression de 6 %.

Les dernières données notariales, présentées en octobre 2026, confirment la tendance : les prix des appartements anciens progressent de 2,4 % sur un an, pour un prix médian de 4 880 € le mètre carré. Les volumes, eux, restent stables, en léger recul. Me Stéphane Paolino, chargé de la communication de la Chambre des notaires des Alpes-Maritimes, résume ainsi la situation : « Compte tenu du contexte […], on peut dire que l’immobilier est une valeur refuge. »

Ces chiffres couvrent l’ensemble du marché, bien au-delà du prestige. Ils donnent pourtant le ton : dans le département, la valeur de la pierre s’est construite dans la durée.

Une destination que le monde entier connaît

La valeur d’une maison dépend aussi de ceux qui rêvent de l’habiter. Sur ce point, la Côte d’Azur reste singulière. En 2025, l’aéroport Nice Côte d’Azur a accueilli 15,23 millions de passagers commerciaux, un record, en hausse de 3,2 % sur un an. Le trafic international y a progressé de 4,7 %, et le réseau compte 122 destinations directes dans 45 pays.

La même année, selon l’Observatoire du tourisme de la Côte d’Azur, la destination a dépassé les 12 millions de touristes, dont plus de la moitié venus de l’étranger. Les États-Unis, le Royaume-Uni, l’Italie, l’Allemagne et la Scandinavie en sont les cinq premiers marchés. Ces chiffres décrivent des visiteurs, pas des acquéreurs ; ils disent pourtant combien la Riviera reste familière et désirée, bien au-delà de nos frontières.

Beaucoup choisissent d’y avoir un pied-à-terre. Selon l’Insee, près d’un logement sur quatre dans les Alpes-Maritimes est une résidence secondaire ou un logement occasionnel : 24,6 % en 2023.

Pourquoi la Côte d’Azur se comporte ainsi

Une clientèle moins dépendante du crédit. Sur les propriétés d’exception, nous voyons souvent des acquéreurs financer une large part de leur achat sur fonds propres. Le crédit compte, bien sûr, mais sur ce segment il ne dicte pas à lui seul le rythme du marché et, dans notre expérience, les variations de taux y pèsent moins.

Une demande venue de partout. Sur l’ensemble du marché des appartements anciens des Alpes-Maritimes, les acquéreurs venus de l’étranger représentaient 11 % des achats en 2025, selon les notaires. Sur les belles maisons, nous accompagnons des familles venues d’Europe, d’Amérique du Nord et d’ailleurs. Une demande aussi diverse dépend moins d’une seule économie.

Une offre rare. Le littoral ne s’étend pas. Entre la mer, les reliefs et les règles d’urbanisme, les grandes propriétés avec vue ne se multiplient pas. Dans tout le département, le nombre de logements neufs autorisés en 2025 a reculé de 14,7 %, à 4 450 logements. Pour une villa de caractère, la rareté fait partie de la valeur.

Un art de vivre qui ne se délocalise pas. La lumière, la mer, les villages perchés, les écoles internationales, un aéroport ouvert sur le monde. On achète ici une adresse, mais aussi une manière de vivre, souvent pour plusieurs générations.

Valeur refuge, et non bulle

Nous préférons parler de valeur refuge plutôt que de bulle protectrice. Le marché azuréen n’échappe pas aux cycles : les volumes de ventes ont légèrement fléchi, nous voyons des acheteurs prendre davantage leur temps, et un bien surévalué ou mal préparé peut attendre longtemps son acquéreur. Les chiffres cités ici décrivent le passé récent et ne préjugent pas de l’avenir.

Ce qu’ils montrent, en revanche, c’est une forme de constance : des volumes qui varient, et des prix qui, pour l’essentiel, se maintiennent. Pour un acheteur, c’est l’assurance de placer son patrimoine dans un lieu désiré bien au-delà de nos frontières. Pour un vendeur, c’est la confirmation qu’un bien juste, bien présenté, trouve preneur, même lorsque le marché prend son temps.

Ce que cela change pour vous

Si vous achetez. Une période plus calme laisse le temps de visiter, de comparer et de négocier sereinement. Les plus belles propriétés restent rares : mieux vaut savoir précisément ce que l’on cherche, et être prêt le jour où elle se présente. L’automne s’y prête particulièrement, comme nous le racontions dans L’automne azuréen, la saison secrète des villas.

Si vous vendez. Le prix juste et la préparation font la différence. Un dossier complet, une maison soignée, des photos dans la belle lumière de l’hiver : c’est tout l’objet de notre article Vendre au printemps : ce qu’il faut préparer dès l’automne sur la Riviera.

Notre façon d’accompagner

Nous accompagnons acheteurs et vendeurs avec discrétion, en nous appuyant sur des chiffres vérifiés plutôt que sur des impressions. Une estimation honnête, une lecture claire du marché, un réseau de confiance : c’est ainsi que nous concevons notre métier. Certaines de nos villas ont d’ailleurs été présentées dans Propriétés Le Figaro, numéros 219 et 220.

Si vous réfléchissez à un achat ou à une vente sur la Riviera, nous serons heureux d’en parler, simplement, autour d’un café ou d’une visite.

Sources

Chambre des notaires des Alpes-Maritimes, Observatoire immobilier d’habitat, « L’immobilier dans les Alpes-Maritimes, année 2025 », présenté avec la CCI Nice Côte d’Azur, mars 2026.

Données notariales Perval, présentées par Me Stéphane Paolino, Tribuca, 19 octobre 2026.

Aéroports de la Côte d’Azur, bilan 2025, 12 janvier 2026, et espace presse.

Côte d’Azur France Tourisme, Observatoire du tourisme, bilan touristique 2025, 12 janvier 2026.

Insee, dossier complet du département des Alpes-Maritimes, recensement 2023, paru le 27 août 2026.